BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT: LỢI ÍCH ĐỐI VỚI NGƯỜI DÂN

Vào ngày 01/08/2024, Luật Đất đai năm 2024 bắt đầu có hiệu lực thi hành, việc bỏ khung giá đất trong Luật này đã thu hút sự chú ý rộng rãi từ các chuyên gia và người dân. Quyết định này được coi là một trong những bước đi quan trọng trong cải cách chính sách đất đai, nhằm tạo ra sự minh bạch và công bằng hơn trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. 

1. Khung Giá Đất Là Gì?

1.1. Khái Niệm Khung Giá Đất

Khung giá đất theo Điều 133, Luật Đất đai 2013 là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Khung giá này thường được sử dụng làm cơ sở cho các hoạt động như tính thuế, bồi thường, và giao dịch đất đai.

1.2. Tác Động Của Khung Giá Đất

Khung giá đất giúp Nhà nước duy trì một mức giá ổn định cho đất đai, nhưng cũng đã dẫn đến nhiều tranh cãi và bất cập, đặc biệt là trong bối cảnh giá trị thị trường thực tế có thể khác biệt rất lớn so với giá trị được quy định trong khung giá.

2. Tại Sao Bỏ Khung Giá Đất?

2.1. Sự Không Phù Hợp Với Thị Trường

• Chênh lệch giá: Giá trị đất đai trên thị trường thường có sự chênh lệch lớn so với khung giá do Nhà nước quy định, dẫn đến tình trạng bất công trong các giao dịch đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Cản trở đầu tư: Khung giá đất không phản ánh đúng giá trị thị trường, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc định giá và đầu tư vào các dự án.

2.2. Tạo Điều Kiện Minh Bạch

• Công bằng hơn: Bỏ khung giá đất giúp tạo điều kiện cho một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn, khi giá cả được xác định bởi cung cầu thị trường.
• Khuyến khích đầu tư: Khi giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường, các nhà đầu tư sẽ dễ dàng hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư.

3. Lợi Ích Của Việc Bỏ Khung Giá Đất Đối Với Người Dân

3.1. Tăng Giá Trị Tài Sản Cá Nhân

• Giá trị thực tế: Người dân sẽ nhận được giá trị thực tế hơn cho tài sản đất đai của mình khi thực hiện các giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng.
• Tài sản gia tăng: Giá trị đất đai tăng cao khi thị trường phát triển, người dân có thể gia tăng tài sản cá nhân thông qua sở hữu đất đai.

3.2. Cải Thiện Quyền Lợi Khi Bồi Thường 

Trong các dự án thu hồi đất, người dân sẽ được bồi thường với mức giá sát với giá trị thị trường, đảm bảo quyền lợi công bằng hơn.

Hiện nay, giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể và được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với công thức tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Theo đó, giá đền bù đất vẫn được tính dựa trên Bảng giá đất, mà Bảng giá đất này được xây dựng theo khung giá đất Nhà nước và thường thấp hơn 30 – 50% giá thị trường.

Vì vậy, tiền đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người dân không đồng ý phương án bồi thường dẫn đến tình trạng khó giải phóng mặt bằng, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.

Khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá đất mỗi năm một lần (nếu có thay đổi) để phù hợp với giá đất thị trường.

Kéo theo đó thì giá đền bù đất cũng sẽ tăng theo, hơn nữa, khi được đền bù thỏa đáng thì khả năng khiếu kiện về giá đền bù sẽ giảm, thúc đẩy quá trình thu hồi đất nhanh hơn và đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất cũng giúp giảm thiểu tranh chấp giữa người dân và cơ quan chức năng về mức bồi thường đất đai.

3.3 Khuyến Khích Đầu Tư Cá Nhân

Khi bỏ khung giá đất, Bảng giá đất sát thị trường sẽ khiến các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cao hơn.

Có thể sẽ có người dân cho rằng đây là ảnh hưởng không tốt từ việc bỏ khung giá đất nhưng sâu xa điều này sẽ làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai.

Từ đó, môi trường bất động sản minh bạch hơn, cơ hội đầu tư vào bất động sản cũng trở lên đa dạng hơn sẽ thu hút đầu tư cá nhân. Người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở sẽ có cơ hội mua đúng giá hơn, tránh tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất. Về lâu dài, đây vẫn là tác động có lợi cho người dân.

Việc bỏ khung giá đất trong Luật Đất Đai 2024 là một bước tiến quan trọng hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn. Quyết định này không chỉ mang lại lợi ích to lớn cho người dân, từ việc tăng giá trị tài sản cá nhân, cải thiện quyền lợi bồi thường, cho đến việc khuyến khích đầu tư cá nhân, mà còn giúp tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.