ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG MIỆNG CÓ GIÁ TRỊ KHÔNG?

I. Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng

Căn cứ tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc được hiểu là một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định do các bên thỏa thuận. 

Theo đó, hợp đồng đặt cọc chính là sự thỏa thuận của các bên về việc đặt cọc như trên bằng văn bản. Hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng, chứng thực hoặc không cần công chứng, chứng thực nhưng phải có đầy đủ chữ ký xác nhận của các bên có thẩm quyền.

Hiện nay theo Bộ luật dân sự năm 2015 thì không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản. Như vậy, có thể hiểu việc đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên thực hiện nghĩa vụ giao dịch chuyển nhượng đất đai và có thể lập thành văn bản hoặc không trên cơ sở thỏa thuận của các bên.

Tuy nhiên, giữa việc lập văn bản thỏa thuận và đặt cọc và đặt cọc chỉ bằng miệng thì việc lập văn bản có chữ ký xác nhận của hai bên sẽ chắc chắn và an toàn hơn cho các bên.

II. Khi nào giao dịch đặt cọc được xác định vô hiệu

Các trường hợp giao dịch đặt cọc sẽ không có giá trị pháp lý bao gồm:

– Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: trong đó, điều cấm của luật được hiểu là những quy định của pháp luật không cho phép các chủ thể trong hợp đồng được thực hiện. Còn đạo đức xã hội được hiểu là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

– Giao dịch đặt cọc giả tạo: trường hợp này hiểu là các bên ký kết một hợp đồng khác với mục đích giả tạo nhằm che giấu đi hợp đồng thực tế các bên đã ký kết (gọi là hợp đồng bị giả tạo). Khi đó, hợp đồng dân sự giả tạo sẽ bị vô hiệu, còn hợp đồng dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực.

– Giao dịch đặt cọc do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

– Giao dịch đặt cọc bị nhầm lẫn: Tức là các bên giao kết hợp đồng có sự nhầm lẫn dẫn đến việc khiến cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch.

– Giao dịch đặt cọc bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: một trong các bên khi tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép, đe dọa, việc ký hợp đồng không phải trên tinh thần tự nguyện.

– Giao dịch đặt cọc không có giá trị do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình: Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

– Không có giá trị pháp lý do không tuân thủ về hình thức: 

+ Với trường hợp các giao dịch luật quy định phải lập thành văn bản nhưng các bên không lập.

+ Với trường hợp các giao dịch luật quy định phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực nhưng các bên không thực hiện công chứng, chứng thực.

– Giao dịch đặt cọc không có giá trị do có đối tượng không thể thực hiện được:

+ Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu ngay từ khi giao kết.

+ Hoặc trong khi giao kết hợp đồng, có một trong các bên biết đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên còn lại được biết. Khi đó, bên biết mà không thông báo sẽ chịu bồi thường thiệt hại cho bên còn lại.

Như vậy, nếu thuộc vào những trường hợp trên thì giao dịch đặt cọc sẽ không có giá trị. Theo đó, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ chấm dứt, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là bên nhận đặt cọc sẽ trả lại tiền cho bên đặt cọc.