Các mốc thời gian quan trọng phải nhớ khi sang tên Sổ đỏ

Để tránh bị phạt tiền oan khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, người dân cần chú ý điều gì? 

1. Những mốc thời gian quan trọng cần phải nhớ khi sang tên Sổ đỏ

1.1. Thời hạn cần phải sang tên Sổ đỏ

Dựa trên quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận và có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền, việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động là bắt buộc. Khoản 6 của Điều 95 cụ thể hóa những trường hợp cần phải thực hiện đăng ký biến động, bao gồm:

– Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

– Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.

– Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ vợ hoặc chồng sang quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng.

– Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức, hộ gia đình, vợ và chồng hoặc nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.

– Thay đổi đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền trong trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai, thỏa thuận thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

– Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó, nếu có chuyển nhượng nhà đất, việc đăng ký sang tên phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu không thực hiện đăng ký, vi phạm này sẽ bị áp dụng mức phạt tiền.

1.2. Thời hạn khai, nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ

Theo quy định mới nhất tại mục 5 của Điều 21 trong Thông tư 92/2015/TT-BTC, về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân cho việc chuyển nhượng nhà đất, các điểm sau được chỉ định:

– Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận rõ ràng, người nộp thuế phải nộp hồ sơ trong vòng 10 ngày từ khi hợp đồng có hiệu lực.

– Nếu có thỏa thuận, thì thời điểm nộp hồ sơ dựa trên quá trình đăng ký sang tên.

– Thời gian cụ thể để nộp thuế sẽ được cơ quan thuế thông báo trên thông báo nộp thuế.

– Hiện tại, việc nộp hồ sơ khai lệ phí phải đồng thời diễn ra khi thực hiện đăng ký sang tên.

– Về lệ phí trước bạ, thời hạn tối đa là 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo nộp lệ phí từ cơ quan thuế.

 1.3. Thời gian thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ

Theo quy định của khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

– Cơ quan đăng ký đất đai phải hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên trong vòng 10 ngày sau khi nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

– Đối với các khu vực như xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, xa, và các vùng đặc biệt khó khăn về điều kiện kinh tế – xã hội, thời gian này được kéo dài lên tối đa 20 ngày.

Lưu ý rằng, thời gian trên không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo luật pháp; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã; thời gian đảm nhiệm trách nhiệm tài chính liên quan đến việc sử dụng đất; cũng như thời gian xử lý, giám định trong trường hợp có vi phạm liên quan đến sử dụng đất.

2. Những chi phí làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định của Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, thu nhập cá nhân từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Lệ phí trước bạ:

Hiện nay, theo quy định, mức lệ phí trước bạ đối với nhà và đất là 0,5%.

Phí thẩm định hồ sơ:

Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ bao gồm các loại như Sổ đỏ cấp lần đầu, Sổ đỏ cấp mới, Sổ đỏ cấp đổi, và Sổ đỏ cấp lại. Quy định về phí thẩm định hồ sơ được xác định như là khoản thu phí áp dụng cho công việc thẩm định hồ sơ, đảm bảo đủ điều kiện và yêu cầu để cấp Sổ đỏ. Mức phí thẩm định sẽ phụ thuộc vào quy mô diện tích của thửa đất, đặc điểm phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất, và điều kiện cụ thể của địa phương, để quy định mức thu phí phù hợp cho từng trường hợp cụ thể.

Lệ phí cấp Sổ đỏ:

– Lệ phí này là số tiền mà các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải chi trả khi được cơ quan nhà nước cấp Sổ đỏ.

– Lệ phí cụ thể cho việc cấp Sổ đỏ bao gồm: việc cấp giấy chứng nhận, chứng nhận biến động tài sản đất đai, trích lục bản đồ địa chính, các văn bản và dữ liệu từ hồ sơ địa chính.

– Quyết định về mức lệ phí cấp Sổ đỏ được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xác định, do đó mức phí có thể khác nhau giữa các tỉnh và thành phố.

Lệ phí công chứng:

Theo quy định tại khoản 2 mục b của Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, chi phí công chứng cho hợp đồng mua bán nhà đất được quy định như sau:

– Hợp đồng dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn đồng

– Hợp đồng từ 50 triệu đến 100 triệu đồng: 100 nghìn đồng

– Hợp đồng từ 100 triệu đến 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị hợp đồng hoặc tài sản

– Hợp đồng từ 01 tỷ đến 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% giá trị vượt quá 01 tỷ đồng

– Hợp đồng từ 03 tỷ đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% giá trị vượt quá 03 tỷ đồng

– Hợp đồng từ 05 tỷ đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% giá trị vượt quá 05 tỷ đồng

– Hợp đồng từ 10 tỷ đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% giá trị vượt quá 10 tỷ đồng

– Hợp đồng trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% giá trị vượt quá 100 tỷ đồng (tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Tóm lại, chi phí cấp Sổ đỏ và công chứng hợp đồng sẽ tùy thuộc vào giá trị cụ thể của bất động sản.

3. Quy định về thẩm quyền cấp sổ đỏ 

Theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cấp Sổ đỏ được chi tiết như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Thẩm quyền này có thể được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để thực hiện việc cấp Sổ đỏ.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở liên quan đến quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

– Đối với những trường hợp đã có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, và khi thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, thì quy trình này được thực hiện bởi cơ quan tài nguyên và môi trường theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay vẫn tồn tại một số trường hợp thông tin trên Sổ đỏ bị cấp không chính xác, gây lo lắng và bất tiện cho người dân.