Câu Hỏi: Tôi và em gái (chúng tôi là chị em ruột) muốn đổi đất ở cho nhau, chúng tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất nói trên. Đến nay, chúng tôi muốn chuyển đổi đất cho nhau có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào, chúng tôi có phải đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân không? 

Trả lời:

Về vấn đề của bạn, Luật sư ASV trả lời như sau:

Do đất của bạn và em gái là đất ở, Luật đất đai mới quy định về việc chuyển đổi đất nông nghiệp tại điểm b Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013:

 “Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

…

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;”

Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Do đó, nếu bạn và em gái muốn đổi đất thì có thể thực hiện thông qua việc chuyển nhượng (mua bán) hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, để được miễn lệ phí trước bạ nhà đất, miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất bạn và em gái nên tiến hành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất đồng thời với nhau.

Về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Để bạn và em gái có thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, thửa đất của 2 bạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, theo đó: 

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:                                                                             

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;                                             

b) Đất không có tranh chấp;                                                                                             

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án                                       

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Về hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì bạn cần chuẩn bị những hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được như sau:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
3. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Ngoài ra bạn cần chuẩn bị bản sao giấy khai sinh của bạn và em gái để chứng minh quan hệ chị em ruột

Về nơi nộp hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu có nhu cầu có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Về căn cứ miễn lệ phí trước bạ nhà đất, miễn thuế thu nhập cá nhân

• Lệ phí trước bạ nhà đất được miễn theo quy định tại Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP: 

“Điều 10. Miễn lệ phí trước bạ

…

Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

• Thuế thu nhập cá nhân được miễn theo quy định tại d Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTNMT:

“Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

… 

       d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”