THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Hiện nay, quan hệ mua bán nhà đất ngày càng phát triển. Một trong những vấn đề mà nhiều nhiều người quan tâm là vấn đề mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Vậy có được mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng không? Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào?

1. Có được mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng không

Căn cứ quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 (gọi tắt là BLDS) quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp:

“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.

Căn cứ khoản 4 và khoản 5 Điều 321 BLDS quy định:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, khi bên thế chấp mang tài sản của mình đi thế chấp thì không được bán tài sản đó cho một bên khác. Nếu tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì phải được bên nhận thế chấp đồng ý, bên thế chấp mới được bán tài sản. 

Trong trường hợp này, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh). Do đó người có quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi được sự đồng ý của ngân hàng.

2. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

2.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ

– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu

– Đơn đề nghị đăng ký biến động

– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2. Trình tự, thủ tục mua bán 

– Bước 1: Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.

– Bước 2: Bên mua và bán ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.

Hai bên cầm theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.

– Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có nhà đất.

– Bước 4: Làm thủ tục sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng.