Cơn sốt mua đất đang càn quét ở khắp các địa phương, người dân sẵn sàng đánh đổi để có thể có một mảnh đất cho riêng mình. Tuy nhiên vì một lý do nào đó khiến cho nhiều cá nhân không thể trực tiếp đứng tên trên giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất của mình, đây là nguồn cơn của rất nhiều tranh chấp phát sinh sau đó. Hãy cùng Luật Ánh sáng Việt tìm hiểu và làm rõ vấn đề này.

1. Theo quy định của pháp luật, giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Dựa theo khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, có thể hiểu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ đỏ)  hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của các cá nhân, tổ chức. Vì vậy, giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất chính là căn cứ để “ xác minh” chủ sở hữu bất động sản là ai, ai sẽ được bảo vệ các quyền và lợi ích khi xảy ra tranh chấp.

Ngoài ra pháp luật cũng đã nêu rõ hai hình thức của giấy chứng nhận này là: sổ đỏ hộ gia đình, với trường hợp chủ sở hữu là tổ chức, doanh nghiệp thì sổ đỏ ghi tên cá nhân/tổ chức.

2. Pháp luật có cho phép nhờ người khác đứng tên quyền sử dụng đất không?

Căn cứ vào khái niệm đã nêu trên thì  khi nhờ người khác đứng tên trên “sổ đỏ” đồng nghĩa với việc người đó là chủ sở hữu của bất động sản, mặc dù bạn mới là chủ sở hữu thật sự của bất động sản đó. Vì vậy có thể thấy, nếu theo góc độ pháp lý thì việc nhờ người khác đứng tên cho giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế, loại hành vi này được thiết lập không ít vì những lý do khác nhau. Thường thuộc 2 nhóm đối tượng sau:

• Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch, điển hình là người nước ngoài, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.
• Đối tượng được quyền thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện ví dụ như Trên thực tế trong nhiều gia đình, vì tin tưởng nhau nên có thể nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ. Lúc bố mẹ còn sống, con cái vì nhiều lý do khác nhau mà có nhờ bố mẹ đứng hộ tên trên sổ đỏ, toàn bộ nguồn tiền mua đất đều do con cái bỏ ra, bố mẹ chỉ thay mặt con cái đứng tên trên sổ đỏ. Những sự cố bất ngờ có thể xảy ra bất cứ lúc nào, như nảy sinh lòng tham, mâu thuẫn gia đình, hoặc do người đứng tên hộ mất.

3. Rủi ro tiềm ẩn khi nhờ người khác đứng tên quyền sử dụng đất không?

Về chủ quan, đã có rất nhiều trường hợp người được nhờ  nảy sinh lòng tham có ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên, trả lại tài sản, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên.

Hoặc khi người đứng tên trên sổ đỏ chết,  bất động sản được nhờ đứng tên nghiễm nhiên trở thành di sản của người đã chết và được chia thừa kế theo quy định. Điều này sẽ phát sinh ra các trường hợp như người  được nhận thừa kế không chịu thừa nhận về nguồn gốc thực sự của tài sản đó cho dù họ biết hay không biết giao dịch nhờ đứng tên này. Hay trong thời gian này, xảy ra việc ly hôn, người chồng hoặc vợ yêu cầu chia tài sản chung do tài sản này phát sinh trong thời kỳ hôn nhân.

Nếu người được nhờ đứng tên có một nghĩa vụ tài sản với một người thứ ba và theo quyết định của một cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tài sản đó bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ… Khi đó, quyền lợi của người chủ thực sự sẽ không được đảm bảo, thậm chí hoàn toàn mất đi quyền lợi đáng lẽ được hưởng với tư cách là chủ sở hữu của bất động sản. 

Tóm lại, khi phát sinh xung đột, tranh chấp thì người chịu bất lợi đầu tiên sẽ là bạn, cần mất rất nhiều thời gian và công sức cũng như tiền bạc để chứng minh rằng mình là người chủ thực sự của bất động sản đó. Vì vậy nên, để đảm bảo các quyền lợi của mình được pháp luật bảo hộ, không nên nhờ người khác đứng tên hộ trên sổ đỏ, đây là một giao dịch trái pháp luật.