CHUNG CƯ 50 NĂM? MUA NHÀ NHƯNG NHƯ THUÊ NHÀ DÀI HẠN

Chung cư 50 là chung cư chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi chủ đầu tư bàn giao được nhà nước giao đất. Vậy quyền sở hữu của chung cư có thời hạn 50 năm được quy định như thế nào?

1. Quy định về quyền sở hữu của chung cư có thời hạn 50 năm

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau:

– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm…

Như vậy, chung cư sở hữu 50 năm theo Luật đất đai năm 2013 hiện hành thì chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi chủ đầu tư bàn được Nhà nước giao đất. Cụ thể, những doanh nghiệp chủ đầu tư được giao đất để tiến hành xây dựng thì chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm, sau 50 năm khu đất đó sẽ được xây dựng cho một dự án khác hoặc xây dựng các công trình công cộng,… Lý do có quy định này để tránh trường hợp sử dụng lãng phí đất đai, sử dụng tài nguyên đất kém hiệu quả từ các chủ đầu tư. Riêng với căn hộ chung cư sẽ chuyển qua đất ở, được phép sử dụng lâu dài và cấp sổ hồng khi chủ nhà thanh toán đầy đủ tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

– Chung cư có sổ hồng 50 năm là loại có đầy đủ đặc điểm của chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên, sau 50 năm hiện hữu nếu chung cư đó vẫn còn sử dụng được thì sổ hồng đó tiếp tục được gia hạn sử dụng.

– Chung cư 50 năm theo hợp đồng thuê như dạng condotel và officetel là loại cũng được sở hữu trong vòng 50 năm nhưng khi hết hạn thuê thì coi như chấm dứt và không được đền bù gì. Rất khó thế chấp để vay ngân hàng, khi mua ngân hàng cũng không hỗ trợ cho vay, nếu có thì đó là chính ngân hàng phát triển dự án đó. Loại chung cư này thường rất khó có quyền đăng ký hộ khẩu thường trú mà chỉ được đăng ký dạng tạm trú. Tuy nhiên với loại  chung cư thuê này thì chung cư sẽ không bị tăng giá thuê trong 50 năm.

2. Mua chung cư 50 năm khi hết thời hạn sử dụng có mất trắng không?

Mua chung cư 50 năm có mất trắng không khi hết thời hạn sử dụng? Hiện nay dưới góc độ pháp luật thì chưa có một quy định cụ thể nào ấn định thời gian sử dụng nhà chung cư. Theo quy định tại khoản 1 Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào các cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Tức thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố: cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Trong đó theo Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng cũng không quy định thời hạn cụ thể sử dụng chung cư là bao nhiêu năm:

– Công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản)

– Công trình cấp 3 (2-7 tầng)

– Công trình cấp 2 (8-20 tầng)

– Công trình cấp 1 (trên 20 tầng)

– Công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Độ bền vững của công trình được chia ra 4 bậc như sau:

– Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm;

– Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;

– Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;

– Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư:

Do trường hợp các chung cư lâu dài về sau bị khấu hao, chất lượng đi xuống, do đó thời gian sử dụng là có hạn. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở theo quy định:

Trường hợp 1: Nhà chung cư còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì theo đại diện Bộ Xây dựng, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải họp bàn thống nhất để lên phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng sau phá dỡ cũng như phương án đầu tư xây dựng, cải tạo lại để báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt. Quá thời hạn 12 tháng, nếu người dân không đứng ra thỏa thuận được thì UBND cấp tỉnh sẽ vào cuộc, tiến hành tổ chức cưỡng chế phá dỡ để lựa chọn nhà đầu tư để đầu tư xây dựng lại. Khi đó, Nhà nước sẽ trực tiếp phê duyệt phương án bồi thường và người dân sẽ được bồi thường, tái định cư theo phương án đó.

Người dân luôn mong muốn sở hữu vĩnh viễn nhưng cần hiểu rằng, những tòa chung cư chỉ tồn tại giới hạn theo độ bền. Hiện nay, Luật Xây dựng 2014 quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm. Sau 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu công trình đó chất lượng còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng, có thể gia hạn 20 năm. Kết thúc 20 năm lại giám định nữa.

Trường hợp 2: Trong trường hợp chất lượng công trình tại thời điểm giám định không đảm bảo buộc phải phá dỡ thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Câu chuyện là tại thời điểm phá dỡ, sẽ giải quyết như thế nào cho người dân? Không lẽ họ mất trắng tài sản và ra đường?

Nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu chung cư được cải tạo xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt và được bố trí ở tại nhà ở tái định cư. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được phép cưỡng chế phá dỡ nếu chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc bàn giao.

3. Làm sao để không mua nhầm chung cư sở hữu 50 năm?

Việc mua chung cư sở hữu 50 năm không khác gì hình thức thuê nhà dài hạn, trả tiền một lần. Do đó, người mua nên tìm hiểu kỹ về thông tin dự án mà chủ đầu tư chào bán cũng như các điều khoản hợp đồng trước khi đặt bút ký, tránh mua nhầm chung cư sở hữu 50 năm.

Trước tiên, người mua nên kiểm tra tính pháp lý giấy tờ giao đất cho chủ đầu tư xây dựng chung cư cũng như yêu cầu cung cấp các thông tin cần thiết về dự án. Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, người mua chung cư được yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về tính chất, công năng sử dụng, thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư…

Bên cạnh đó, giá cả cũng là thông tin người mua cần tham khảo kỹ lưỡng. Nếu như căn hộ chung cư đó có giá mua rẻ hơn hẳn so với các căn hộ cùng diện tích, cùng khu vực thì cũng cần tìm hiểu lại về thời hạn sử dụng của căn hộ.